今天我们来聊一聊REITs。REITs是一个缩写，它的全名是real metrics Investment Trust。上市的REITs，就像一家专门经营地产类投资的上市公司。如果投资者希望参与地产投资类收益，可以在二级市场上购买该公司的股票，通过分红来获得收益。

我们知道，在二级市场上，一些成长型公司通常会保留大部分经营利润，或甚至全部利润，以继续投入研发或扩张，实现长期高速增长。

然而，REITs与其他公司不同，必须将90%的收益在当年以分红的方式分配给股东。分配方式和财务报告都受到监管，透明度较高。

REITs的设计初衷是让投资者能够参与流动性好、资金要求不高、有机会参与大型地产投资组合的投资产品。

不同的REITs会投资不同类型的房地产，如商业地产、住宅地产、医疗和工业房地产等。每个REIT都有其独特之处，满足不同投资者的需求。

例如，有些REIT会寻找有成长潜力的养老院，并收购、修缮和调整盈利模式，提高养老院的现金流和利润。

其他REIT会利用自有资金实力收购经营不善的商业地产，经过改善提高入住率和租金收益，为投资者提供额外利润。

有些REIT不会直接购买房地产项目，而是打包购买住房抵押贷款，通过利息收益为股东提供定期分红。对投资者来说，REITs的优点是可以参与地产投资，只需数十元或数百元即可参与。

而且，如果REIT是上市公司，在二级市场上流通，投资者可以随时购买和出售，流动性非常高。由于REITs的投资标的性质，通常可以为投资者提供稳定的现金流回报。如果选择正确，投资者可以通过REITs的专业团队和资金规模来实现额外收益。当然，投资REIT也存在一些问题。

一个是作为股票在二级市场上交易，会与其他上市公司一样面临市场风险。如果市场因恐慌或信心不足而导致投资人大量抛售REIT股票，即使REIT公司的经营状况良好，股价也会大幅波动。此外，由于REIT投资相当于将资金交给他人管理，因此存在信任风险。

我将分享两个REIT公司出现问题的案例。

· 第一家公司是GGP，它是美国房地产历史上最大的一宗破产案例。

· 第二个案例是Vereit的会计丑闻，该公司的全名是American Realty Capital。

GGP成立于1954年，总部位于芝加哥，是美国主要的购物中心运营商。在2008年金融危机之前，GGP大举借款进行扩张，收购了许多大型购物中心。这种借款推动了公司的快速增长，但也带来了巨额债务。2008年之后，借贷市场迅速紧缩，这对高杠杆化的公司GGP来说是灾难性的。因此，流动性危机非常严重。

在2009年4月，GGP申请了Chapter 11破产保护，当时债务总额达到270亿美元，其中近90亿美元即将到期。经过19个月的努力，GGP终于完成了债务重组。重组计划为债权人提供了公司股票，同时增加了额外股权投资，因此之前在GGP有投资的普通股股东的股权被稀释，产生了巨大损失。

Vereit的全名是American Realty Capital。2014年10月，该公司突然宣布，其CFO和首席会计师因故意错误计算2014年上半年的净收益而被解雇。这个错误涉及公司报表上的一项叫调整后运营资金，也叫AFFO。AFFO是投资者非常关注的一个报表数字，因为它可以反映公司的实际盈利能力。然而，在2014年第一季度，AFFO被故意高估，以满足市场分析师的期望并支撑股价，隐瞒了公司的财务问题。

丑闻爆发后，这家公司成为投资者和监管部门的诉讼对象，美国证券交易委员会和司法部也开始调查。

2016年，前首席财务官Brian Block被联邦大陪审团起诉，被控在2014年第一季度和第二季度故意夸大公司的AFFO，2017年Block被判犯有证券欺诈和共谋欺诈罪。丑闻对公司产生了负面影响，股价下跌。因此，在2015年，公司更名为现在的Vereret，以示与那段不光彩的历史决裂，重新获得投资者的信任。最终，公司与投资者达成和解，赔偿了约10亿美元给投资者，但投资者在这次事件中的损失远远超过这个数字。

因此，在投资过程中，如果投资者不参与经营，运营复杂，运营方和投资者之间会存在较大的信息不对称。此外，普通股股东的决策权有限，一旦出现问题，他们将承担损失。

最后，我想提醒大家，如果外国投资者想在美国房地产领域投资，他们可以选择投资REITs，而不影响其个人信用记录和信用评分。但是，如果他们购买美国房产并出租，则会在美国积累一定的信用记录和信用评分，这对他们未来在美国的投资或贷款都非常有利。